マンション経営

1.私的年金効果

就労世代においては毎月のお給料で生活することができますが、
定年退職後は65歳の年金受給開始までは貯金を切り崩して生活するしかありません。
しかも、現在の年金制度は将来にわたり保障されているとは言い難く、年金制度自体が崩壊しているかも知れません。
早くから良質な投資用マンションを保有することで、定年後を見据えたライフプランを描くことができ、将来の生活費確保
年金対策が行えます。賃料収入が老後の支えになることは間違いありません。

2.生命保険効果

投資用マンションを購入する場合、住宅ローンを利用することで生命保険の効果が期待できます。
当社が提携している金融機関では住宅ローンの利用に際し、団体信用生命保険に加入することを義務付けており
万一、ローン返済中に死亡したり、所定の重度障害を負った場合にはその保険で住宅ローンの全残債額を
償還することができます。投資用マンションの所有権と家賃収入はご家族に託されますので
残されたご家族の生活を守ることができるのです。

3.インフレ対策

近年の日本経済はデフレ現象に歯止めが掛からずに、給与収入が増えない、雇用が確保されない、購買意欲が衰退しているといった悪循環に見舞われており将来の不安が大きくのしかかっている時代です。
このデフレ期間においては現金を大量保有していれば比較的物価が安定している状況なので、多くの物を購入したり、消費することができます。
しかし、日本経済を大きな局面でみれば給与と雇用についてのデフレ現象だけが注目されがちですが
日々の生活においてはデフレとインフレが混在している時代でもあります。日常的で身近な例を見てみると
お菓子や飲料水、日用品などは以前と変わらない値段で売られていても気づけば内容量が減少していたり
電車やタクシーなどの交通機関の料金は数年置きに値上がりしていたり、飛行機などは料金が変わらなくても
機内食や飲み物の提供サービスが無くなっていたりします。
長期的に物価をみると不景気といわれつつも少しづつ値段は上がっております。
給与、雇用の局面ではデフレであっても、物価についてはインフレとも言える時代です。
そんな中、現金だけを保有していても物価が上がれば今と同じ貨幣価値を保てなくなり、実質的には目減りしています。
この現金をマンション経営に変えておけば、長期にわたり物価の変動に合わせた賃料収入を生み出し
安全に資産を形成・確保することができるのです。

4.預金(利回り)

他の金融商品と比べて圧倒的に高い利回りが期待できます。投資用マンションの利回りは一般的に4~5%です。
それに比べ他の金融商品は1%を大きく下回る商品が大半です。投資用マンションは株やFXなどと比べると
短期的に大きな利益を生み出せる商品ではありませんが、これらは大きなリスクを伴うことがありますので
商品の質を考えて効率的に分散投資を行い資産形成を行いましょう。
長期保有の投資商品としては高い利回りが期待できますのでマンション経営は大きなメリットがあります。

5.わずかな自己資金で資産形成

マンション経営は手元資金が少額でも資産形成ができる商品です。
民間金融機関に投資用住宅ローンという大きなバックアップ商品があることと、大手生命保険会社が連帯する
団体信用生命保険があることで、数千万円ものマンション購入資金を用意しつつ、ローン返済期間中の生命保険も確保できるのです。しかも、住宅ローン返済の大半を家賃収入で賄うことができるので
他の商品より自己資金を投資する額が圧倒的に少ないのです。他の金融商品はこれらのバックアップ商品が無く
多くの自己資金がないと始めることさえできません。
少しの自己資金があったとしても、ギャンブル性の高い商品に手を出さないと
家賃収入と同等の収入を得られることはありません。

1.金利上昇リスク

投資用住宅ローンを利用して購入した場合は金利上昇に注意が必要です。
金利上昇局面において、一般的に多くの方が利用している変動金利に不安がある場合は
大きく分けて二つの検討方法があります。
一つ目は、変動金利を固定金利に切り替えて支払額の上昇を止める方法です。
現在は変動金利より固定金利の方が適用金利が高く設定されていますが、過去には変動金利よりも短期固定金利の方が安く設定されていたこともありますので、その時代と利用している住宅ローンの商品性を見極めながら検討して下さい。
二つ目は、自己資金に余裕がある場合は繰り上げ返済をすることです。繰り上げ返済は方法によって効果が異なり、金利上昇に対してすぐに成果を求めるならば、毎月の支払額を抑える繰り上げ返済が有効です。所有する投資用マンションが金利の上下に左右されないために、早期のローン完済を目指すのであれば返済期間を短縮する繰り上げ返済が有効です。

2.地震・災害による倒壊・破損リスク

地震・災害は回避できません。
建物として如何に地震・災害に対して強固でメンテナンス性に優れ、かつ過剰な設備でコストパフォーマンスを悪くしないかが重要になります。
まずは建物が地震に見舞われたときに、倒壊・半壊しないように、最新の法制度の基に設計・施工がされているかを判断することが重要です。最新の大きな法改正は2007年6月20日に施行されたもので、建築確認制度の厳密化が図られました。従来の建築確認制度では設計だけ法令に適合しているものの、施工に際しては当初設計とは大きくかけ離れた工事をし、後付けで変更箇所を申告すればよいという風潮がありました。
建物はすでに出来上がってしまっているために、法令に不適格な部分があっても見過ごされるケースもあり得るのです。これでは地震や災害に強いかどうかは判断できませんし、大きな欠陥があるかも知れません。
記憶に新しい耐震偽装問題は、構造計算のデータ偽装と、このような建築確認上の手続き・現場検査の問題から起きてしまいました。現在の法令では構造体に係る部分の変更は適時申告とその許可が必要なため、不適格な部分はあり得ません。また、これらは設計上の手続きだけでなく、工事途中の検査においても整合性を求められます。法令に遵守した設計と施工が確保されています。
次にメンテナンス性において考慮すると、大地震やその他の災害が発生した場合に、どうやってメンテナンスをするかという問題です。近年、多く建てられているタワーマンションや大規模マンションの一部では、最新式の免震構造や制震構造が採用されております。
これらの特殊構造は、タワーマンションや大規模マンションのような高さ・規模に適した耐力を持たせるためには必要なものですが、同等の特殊構造を小規模・中規模マンションに無理に設置する必要はありません。
当社では、建物の規模に見合った構造の採用を行っており、適切なコストとメンテナンス費用を設定しています。マンションに限らず、特注品や海外製品、趣向を凝らしすぎた意匠はメンテナンス時に大きな出費を伴いますので、普遍的で代替品がすぐに手に入る工法・製品をバランスよく配するのが良いでしょう。

3.空き室リスク(家賃滞納も含む)

新築マンションは、最新設備が盛り込まれていることが多いため比較的賃貸募集がしやすく、入居者ニーズも多くあります。
しかし、一度でも入居者が入り年月を重ねればどんなマンションでも中古扱いです。投資用マンションは長期にわたり入居者を確保できる物件かどうか、空室リスクがいかに少ないかが重要な問題になります。
投資用マンションは不動産であるため、建物のポテンシャルだけでは永く賃貸入居者のニーズをとらえることはできません。そのマンションがどこにあるのか、が重要なポイントです。入居者ニーズの絶対数が多い場所は必然的に人口の多い場所であり、それは商業施設や学校、企業が多い都心であります。建物のデザインや独自性も要素の一つですが、それだけで選んでは、新築時はその存在感に魅かれて入居が殺到しても、数年後には入居者から見向きもされずただの昔流行ったマンションに成り下がってしまい、永く入居者を引きつけられません。
マンションは立地が重要であることをはずしてはいけません。 また、良い土地に良いマンションを所有して、入居者が確保できたとしても、家賃滞納などで賃料収入が途絶えてしまってはいけません。
オーナーは基本的には入居者を選ぶことはできず、入居者の質については積極的な防衛策は取れません。そこで、間接的に入居者の質に影響するのが土地と家賃の関係です。良い土地にあるマンションであれば、当然に家賃も高めの設定がされています。その家賃の高さが入居者のハードルを一段上げ、質の良い入居者に恵まれるのです。

4.資産価値・家賃の下落

資産価値の上下について、注意すべき点が二つあります。
まずは建物について、投資用マンションも建物本体は年月を重ねるにつれ劣化していくのはやむを得ません。
財務省令にもあるように建物本体は耐用年数という税務上の概念で価値が目減りしていきますので、適切な修繕で劣化を修復していかなければなりません。そのためには修繕積立金をしっかり貯蓄していくことが大切です。
次に注意すべき点は、投資用マンションで資産価値に大きく影響するポイントは不動産として土地の価値です。土地は建物と違い劣化という概念はありませんので、時間により資産価値が目減りしていくことはありません。その土地の利用価値を最大限生かしているかが重要で、建物の利用目的とセットで考えなくてはなりません。物価も貨幣価値も変わらない想定においては、時間の経過により売買価格は下落していきます。建物が劣化しているので当然の現象です。
しかし、賃貸で借用するユーザーの視点ではそのマンションがどこにあるかが重要で、都心か地方か、駅から近いか遠いか、商業施設や学校、企業が多くあるか、などが家賃と入居率に大きく影響します。
売買対象として不動産価値が下がっても、賃貸用としての不動産価値は下がらないこともあるのです。

SMS
SMS マンション経営シミレーション
SMS マンションオーナー様
SMS 実績一覧
マイホーム